بازسازی به عملی گفته می شود که در آن فضاهایی در ساختمان تعمیر شده و یا تغییر داده می شوند.واژه های بازسازی ،نوسازی ،مرمت ،همگی دلالت بر تغیییراتی دارند که جهت بهینه سازی فضا انجام میگردد.بازسازی معمولا جهت انجام تعمیرات و نوسازی بیشتر بر تغییرات داخلی دلالت میکند. واژه ی مرمت برای ساختمان های تاریخی و با ارزش استفاده میگردد. این اصطلاحات هم‌پوشانی دارند، اما هدف و دامنه آن‌ها یکسان نیست؛ مرمت بناهای ارزشمند به حفظ اصالت و بررسی تخصصی نیاز دارد.
انواع بازسازی برای ساختمان ها
بازسازی ساختمان می تواند درجه بندی خاصی داشته باشد که در ادامه به آن میپردازیم :
- ساختمان ها و فضاهای داخلی ، که بیشتر امر نوسازی و تغییر دکوراسیون در آن ها مد نظر قرار میگیرند از کوچکترین نمونه ها هستند. فضای داخلی مسکونی ،اداری ، تجاری (فروشگاه ها و مغازه های کوچک) که به دلیل فرسودگی نیاز به تعمیرات دارند . یا به دلیل یکنواختی با تغییراتی در فضا محیط جذاب تر خواهد شد.
- در درجه ی بعدی بازسازی ساختمان به صورت جامع تری مد نظر است. علاوه بر تغییرات و تعمیرات فضای داخلی ، فضاهایی که نسبتا کلی تر و بیرونی مد نظر هستند. به طور مثال فضاهایی مانند لابی ساختمان ها و هتل ها ، زیرساخت ها مانند تاسیسات الکتریکی و مکانیکی ، رستوران ها و کافی شاپ ها ، و در کل فضاهایی که به طور تخصصی تری نیاز به بازسازی دارند.
- در درجه آخر نوعی از بازسازی مد نظر است که علاوه بر فضاهای داخلی ،فضای خارجی و یا به عبارتی نمای ساختمان مورد تغییر و تعمیر قرار میگیرد. گاهی یک ساختمان به دلیل سن ساخت بالا،نیاز به تعمیرات اساسی دارد. دامنه تغییرات باید پس از بررسی سازه، تأسیسات و ضوابط مشخص شود؛ حذف دیوار یا تغییر اجزای باربر بدون بررسی مهندسی مجاز نیست.
بنابراین هرچقدر میزان عمقی بودن تعمیرات ، متراژ فضا و میزان تخصصی بودن کار بیشتر باشد بازسازی نیز وارد مرحله ی جدیدی می شود.گاهی به دلیل فرسودگی قسمتی از بنا تعمیرات شروع شده و در انتها به فضاهای دیگر تعمیم پیدا میکند.
تغییر عملکرد در بازسازی ساختمان ها
یکی از تغییراتی که در بازسازی ساختمان ها ممکن است صورت بگیرد ،ایجاد تعمیرات به منظور تغییر رویکرد فضاست. شاید شما هم از قدم زدن و نوشیدن قهوه در فضای خانه های سنتی و قدیمی لذت ببرید . این همان نمونه ای از تغییر عملکرد فضاست. تبدیل خانه های سنتی و قدیمی به کافی شاپ ها و رستوران ها که امروزه بسیار مورد توجه قرار گرفته اند نیز نوعی بازسازی محسوب می شود.
این نوع از بازسازی نه تنها در ایران بلکه در تمام دنیا مورد توجه قرار گرفته است. یکی از دلایل اصلی آن کم کردن هزینه های ساخت و ساز است.صرفه جویی در زمان و همچنین در متریال نیز از دیگر مزیت های این نوع از بازسازی می باشد.امروزه معماری پایدار و همسان با طبیعت مورد توجه تمام جهانیان قرار گرفته است. با کم کردن زباله های ساختمانی و مصرف متریال های ساختمانی قدمی در این راه برداشته ایم.از ویژگی های دیگر تغییر عملکرد فضا، می توان به حفظ شدن فرهنگ و سبک یک بنا اشاره کرد.
دامنه بازسازی برای تغییر کاربری به وضعیت موجود، نیاز عملکرد جدید و الزامات ایمنی و مجوزها بستگی دارد؛ همیشه به تخریب گسترده نیاز نیست.
اقدامات مورد نیاز برای بازسازی
برای انجام عملیات بازسازی و نوسازی در هر مرحله ای نیاز است اقدامات خاصی صورت بگیرد .
- اولین قدم برای ایجاد تغییرات به صورت اصولی و بهینه نقشه برداری است.نقشه برداری در مرحله اول صرفا اندازه گیری ابعاد دقیق است و پس از آن به صورت کاملا دقیق دیوار ها و ستون ها ،محل قرار گیری تاسیسات ،سیم کشی ها و … نیاز به بررسی و تعیین مکان دارد.
- قدم دوم برای بازسازی ، طراحی پلان آن است.طراحی پلاناز تغییرات جزئی تا تغییرات کلی را شامل میگردد. برای کوچکترین تغییرات نیز نیاز به تهییه پلان می باشد. اگر تغییر عملکرد برای فضا مورد نیاز باشد باید حتما محل جدید تاسیسات و تمام زیرسازی ها و پلان فاز دو آن نیز مشخص باشد. در این مرحله اگر بازسازی به صورت حرفه ای و یا دکوراسیون داخلی نیز انجام میگیرد معمولا شرکت های معماری رندر و تصاویر سه بعدی از حالت نهایی پروژه تهییه کرده و به تایید کارفرما میرسانند.
- بعد از طراحی پلان و به تایید رساندن آن از طرف کارفرما با مطابقت نیازها،نوبت به مرحله تخریب خواهد رسید. نوسازی و بازسازی به صورت کوچکترین عملی نیز نیاز به تخریب های جزئي دارد.گاهی اوقات بازسازی های اصلی با تخریب زیادی صورت میگیرد.به طوری که در نگاه اول شاید به نظر بیننده برسد که ساختمان به طور کل تخریب خواهد شد. اما این نوع بازسازی نیز مزیت هایی که بالا به آن اشاره نمودیم را دارد و اصولا برای تغییر عملکرد از این نوع بازسازی استفاده می شود.
- بعد از تخریب ، عملیات زیرسازی صورت میگیرد . بهتر است بدانیم که حتی برای ایجاد کوچکترین تغییری مانند کاغذ دیواری نیز نیاز به زیر سازی خاص داریم . در مرحله زیرسازی و ایجاد زیرساخت اگر ستون ها و ساختمان نیاز به تقویت داشته باشند و استحکام ساختمان باید بیشتر گردد،در این مرحله انجام میگیرد.
- بعد از زیرسازی، مرحله نهایی یعنی انجام تغییرات به صورت کامل صورت میپذیرد.اگر در بازسازی چیدمان و دیزاین داخلی نیز مد نظر باشد در آخرین مرحله انجام خواهد شد.
مهندسین معمار و کنترل پروژه در سرتا سر بازسازی باید حضور مثبت داشته باشند. عدم توجه به جزئيات ممکن است در هنگام بازسازی و یا بعد از تحویل پروژه به کارفرما ایجاد مشکلاتی بزرگ نظیر خرابی و ترکیدگی لوله ها و تاسیسات ، مشکلات الکتریکی و برق گرفتگی و … شود.
خدماتی که شرکت های معماری جهت بازسازی ساختمان ارائه میدهند:
- مشاوره جهت بازسازی و ساخت و ساز
- نقشه برداری
- ارائه نقشه و طراحی فضای جدید
- تخریب ساختمان
- آجرکشی و ساخت تیغه ، ساخت انواع دیوار و سقف کاذب
- سفید کاری و نصب سرامیک و کاشی و …
- ارايه خدمات نماسازی
- خدمات دکوراسیون داخلی
نکاتی که باید قبل از بازسازی بررسی نمایید :
در ابتدا باید بدانید که هدف از بازسازی ساختمان چیست ؟ کدام بخش های ساختمان نیاز به تعمییر و کدام یک فقط نیاز به تغییر دارد؟سبک انتخابی شما برای فضای بازسازی چیست؟ انتخاب سبک برای ایجاد تغییرات اهمیت ویژه ای دارد و به طراحان و معماران کمک شایانی مینماید.در هر قسمت از ساختمان چه قسمت هایی اضافه یا کسر می شود؟ باید بدانیم چه فضاهایی و عملکرد هایی مورد نیاز بوده و چه چیزهایی حذف می شود.و در آخر باید بدانیم که بودجه ما برای انجام بازسازی و تغییرات چقدر است؟
با توجه به بررسی موارد بالا می توانیم به خود و به معمار پروژه کمک شایانی نماییم.
هزینه بازسازی ساختمان ها
هزینه بازسازی ساختمان ها از مواردی است که بسیار متغییر است زیرا بسته به میزان تعمییرات و تغییرات هزینه متفاوت میگردد. اما باید این موضوع را در نظر داشت که برای هر تغییری علاوه بر هزینه متریال ، هزینه طراحی و دستمزد کارگر ها ،هزینه کارشناسان و مهندیس پروژه نیز باید در نظر گرفته شود.
بازسازی در بعضی پروژه‌ها از تخریب و ساخت دوباره اقتصادی‌تر است، اما فرسودگی شدید، تقویت سازه یا اصلاح گسترده تأسیسات می‌تواند این مقایسه را تغییر دهد. تصمیم باید بر پایه ارزیابی فنی و برآورد دو گزینه باشد.
انتخاب شرکت های معماری برای خدمات بازسازی
برای انتخاب بهترین شرکت جهت بازسازی فضای خود بهتر است در ابتدا انتظارات خود را مشخص کرده و یادداشت نمایید . شرکت های معماری با خدمات مشاوره دقیق از بهترین ها هستند. بعد از خدمات مشاوره شرکت ها باید نقشه های اجرایی و براورد هزینه درست و اصولی به شما ارايه داده و متریال های پیشنهادی و انتخاب های خود را با توجه به سلیقه شما انتخاب نمایند.
برای خدمات بازسازی شرکت هایی را انتخاب کنید که علاوه بر طراحی و معماری ، عملیات پیمانکاری را نیز به صورت کامل انجام دهند.
شرکت معماری فرید-ارجمند آماده برای ارائه انواع خدمات بازسازی ساختمان ها ،ویلا ،هتل ها ،فروشگاه ها و … با بهترین کیفیت و خدمات است .
بررسی وضعیت موجود پیش از شروع بازسازی
بازدید اولیه باید از ظاهر ساختمان فراتر برود. نشتی، رطوبت، ترک‌ها، افت فشار آب، ظرفیت برق و وضعیت تهویه می‌توانند دامنه واقعی تعمیرات را تعیین کنند. نقشه‌های موجود با برداشت میدانی تطبیق داده شوند و بخش‌هایی که اطلاعات کافی درباره آن‌ها نداریم، پیش از تعیین قیمت قطعی بررسی شوند. بازکردن محدود و کنترل‌شده بعضی پوشش‌ها ممکن است برای شناخت زیرساخت ضروری باشد؛ این کار باید با هماهنگی متخصص و رعایت ایمنی انجام شود.
نیازهای کاربران و اولویت‌ها به یک فهرست روشن تبدیل شود. اگر اصلاح چیدمان، نور و ارتباط فضاها هدف پروژه است، طراحی داخلی باید هم‌زمان با بررسی تأسیسات پیش برود تا محل تجهیزات، سقف کاذب و جزئیات نهایی با یکدیگر تعارض نداشته باشند.
ترتیب اجرا و هماهنگی گروه‌های کاری
پس از تأیید طرح و دامنه کار، مسیر اجرا از آماده‌سازی و حفاظت بخش‌های باقی‌مانده آغاز می‌شود. تخریب کنترل‌شده، اصلاح زیرساخت و تأسیسات، آزمایش‌های لازم، زیرسازی و نصب پوشش‌ها باید ترتیب مشخص داشته باشند. بستن دیوار یا سقف پیش از کنترل مسیرهای آب و برق می‌تواند به دوباره‌کاری پرهزینه تبدیل شود.
در خدمات اجرایی، تهیه نقشه‌های اجرایی، هماهنگی رشته‌های مهندسی، نظارت و کنترل جزئیات اهمیت دارد. در قرارداد مدیریت پیمان نیز حدود مسئولیت، نحوه خرید، تأیید هزینه‌ها، دستمزد مدیریت و شیوه گزارش‌دهی باید روشن باشد. داشتن مسئول هماهنگی، جایگزین حضور متخصصان هر رشته نمی‌شود.
برآورد هزینه و کنترل تغییرات
بودجه را فقط با قیمت هر مترمربع تنظیم نکنید. تخریب و حمل نخاله، حفاظت از مشاعات، اصلاح تأسیسات، مصالح، دستمزد، طراحی و نظارت هر کدام سهم جداگانه دارند. برآورد باید مقادیر، مشخصات مصالح و موارد خارج از قرارداد را نشان دهد. برای شرایط پنهانی که هنوز قابل مشاهده نیستند، ذخیره بودجه متناسب با ریسک پروژه در نظر بگیرید؛ مقدار آن در همه ساختمان‌ها یکسان نیست.
هر تغییر پس از شروع اجرا بهتر است با شرح کار، اثر مالی و اثر زمانی ثبت و تأیید شود. مقایسه دو پیشنهاد زمانی مفید است که دامنه خدمات و کیفیت مصالح یکسان باشد. پیشنهاد ارزان‌تر با حذف زیرسازی یا آزمایش تأسیسات، لزوماً هزینه نهایی کمتری ندارد.
بازسازی در ساختمان در حال استفاده
اگر ساکنان یا کارکنان هنگام اجرا در ساختمان حضور دارند، تفکیک محدوده کار، کنترل گردوغبار و صدا، حفظ مسیر خروج و برنامه قطع آب و برق باید از ابتدا مشخص شود. ساعات فعالیت و حمل مصالح با مقررات ساختمان هماهنگ گردد. بعضی عملیات به تخلیه موقت نیاز دارند؛ این موضوع باید پیش از عقد قرارداد و تعیین زمان تحویل بررسی شود.
تحویل و نگهداری پس از بازسازی
تحویل پروژه با پایان نصب پوشش‌ها تمام نمی‌شود. عملکرد شیرآلات، تجهیزات برقی، تهویه و بازشوها کنترل شود و نواقص در صورت‌جلسه ثبت گردد. نقشه‌های اصلاح‌شده، اطلاعات تجهیزات، ضمانت‌های معتبر و روش نگهداری مصالح به کارفرما تحویل داده شود. بررسی نشتی یا رطوبت در نخستین دوره استفاده نیز کمک میکند ایرادهای احتمالی زودتر شناسایی شوند.